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云南房屋已被法院查封了买卖合同有效力嘛!

文章出处:yunnan.gzblzls.com | 发布时间:2020-12-08 11:43

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房屋已被法院查封了买卖合同有效力嘛!

下面和贵阳房产合同律师小编一起来了解一下:

贵阳房产合同律师

案情

2020年底,李某刘某签订了一份《房屋买卖合同》,并约定了房屋交易价款、费用承担、房屋交付时间、产权过户、违约责任等事项。签订合同时,李某就向刘某支付定金2万元,之后又给付刘某20万元,刘某李某出具了收条。后,李某多次找刘某办理房屋过户登记,刘某避而不见。这时,李某发现该房屋早已向银行贷款做抵押,并已被法院查封。

分歧

对于李某刘某签订的《房屋买卖合同》是否有效这一问题,存在下列不同意见:

第一种意见认为,该房屋买卖合同有效。李某刘某都是完全民事行为能力人,当时签订合同都是基于双方真实的意思表示,所签订的合同条款也不违反法律及其行政法规的强制性规定,合同标的明确为该房屋,该房屋买卖合同也具备法律所要求的形式,该合同生效要件全部满足。虽然该房屋已被法院查封,但只是不能过户,并不影响合同效力,只要刘某偿还完银行贷款,法院查封即可解除,该房屋仍能过户。故合同有效。

第二种意见认为,该房屋买卖合同可撤销。因为刘某在与李某签订该房屋买卖合同之前就知道该房屋因没能还清银行贷款而被法院查封这一事实,但刘某并没有将这一事实如实告诉买受人李某刘某为了将该房屋卖出去,获得房款,隐瞒了这一事实,对于李某来说这是一种欺诈行为。根据《民法总则》第一百四十八条规定:一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。故该买卖合同可撤销。

第三种意见认为,该房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产,不得转让。李某刘某约定的房屋买卖合同中有关于房屋过户转让的事项,因此违反了我国法律强制性规定,属于合同无效情形之一。故该合同无效。

辨析

笔者赞成第二种意见,该《房屋买卖合同》可撤销。

根据《民法总则》第一百四十八条规定:一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

本案中,刘某作为房屋所有人,清楚地知道自己的房屋因未还清银行贷款而被法院查封,不得转让不能过户,但仍与李某签订房屋买卖合同。使李某基于错误的认知,在违背真实意思的情况下与刘某签订了房屋买卖合同,并支付了房款22万元。李某得知该房屋已被法院查封是在刘某多次过户不能的情况下,我们可推定,若李某没有发现,刘某将会一直隐瞒欺诈下去。因此,根据刘某所表现出的行为,笔者认为,刘某的行为属于合同欺诈行为,故意隐瞒该房屋已被法院查封的这一事实,与李某签订房屋买卖合同,恶意骗取李某的钱款。

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